珠海本土网

自2017年“3·17新政”以来，北京楼市政策多次“打补丁”，2018年9月17日起又执行“认房又认贷”等公积金新政，随后市场一改五六月份时的“回暖”，交易量高位滑落、挂牌价格走低、议价空间加大……自10月份，北京二手房价又现下跌。

虽然单月下跌幅度反映在房价上并不明显，但从一年多来二手房市场走势来看，有两个转冷的关键节点，一个是2017年的3月，另一个是2018年的9月。这两个节点给房价带来怎样的变化?为此，记者选取了单价10万+的学区房、小户型“神盘”、东三环及东四环高端项目等代表楼盘进行调查。

坐标：西城宏汇园

“小户型”单价19万元，跌回2017年初

与宏庙小学毗邻的宏汇园小区成交均价约18.7万元。

众所周知，北京不少优质学校集中在西城、海淀、东城。而在众多家长心目中，西城排在首位。位于西城区金融街的宏庙小学是一所百年名校,与宏庙小学毗邻的宏汇园小区房价，自然备受家长关注。

11月12日，记者走访了金融街链家的一家门店。据一位自称在金融街片区工作8年的经纪人介绍，2017年3月新政之前，宏汇园房价高达22万元/平方米。“3·17新政”之后，房价随之出现下跌。

不过，“今年大半年以来一直维持在19万元/平方米左右。”上述经纪人表示，宏汇园小区是1999年的房子，户型结构偏小，一居在50多平方米，二居为60-70平方米，三居则为80多平方米。“与宏汇园有一路之隔的丰汇园的均价则低于宏汇园，同样的学区，价格低的原因主要是这个小区的户型偏大。”

上述经纪人正在带一位购房者看丰汇园一套168平方米的大三居，总价达到2600多万元，均价约16万元/平方米。他说能否讲价要看业主的态度，不过因为业主是急售，可能会有议价空间。

据链家网显示，宏汇园10月成交均价为18.7万元/平方米。而在2016年9月，成交过一套87平米的三居，当时的单价约为15万元。

从价格最高点到目前的价格，整体下降幅度约为13%。根据安居客的信息显示，从2016年9月开始，宏汇园均价一路上扬至2017年3月，随后下行，达到2017年6月时，市场一直平稳。目前的均价相当于2017年1月的价格水平。

在这位经纪人看来，金融街的学区还是比较坚挺的。“虽然成交量比去年3月锐减一半，但需求并不少，很多有购房意向，但一直处于观望状态。”

坐标：西城广外荣丰2008

小户型单价比去年3月跌近2万元

荣丰2008只有二三十平方米，单价却达13万元。

位于西城广外达官营的荣丰2008，在北京楼市却是“神一般的存在”。虽然大部分户型只有二三十平方米，没有豪宅的品质但却拥有极高的“身价”，因而成为不少购房者口中的“神盘”。

荣丰2008是北京最早的几个LOFT项目之一，始建于2001年4月， 如今已有17年的房龄。以今天的标准来看，荣丰2008在户型设计、小区配套等方面存在很多的问题，不过由于是住宅立项，因此拥有70年产权也算是其一大亮点。

“二三十平米LOFT的小户型均价，达到13万元/平方米，总价320元-330万元。”据在荣丰2008底商链家门店工作的经纪人介绍，去年3月这一户型售价曾接近15万元/平方米。“我记得有一套房子总价甚至达到390多万元，折算下来，单价为18万元。而荣丰2008二期平层的户型现在是7.5万多元/平方米，去年房价高点时也达到8万多元/平方米。

根据链家网已成交的荣丰2008价格显示，目前13万元/平方米的单价相当于2017年1月的价格水平，而从2017年1月到2017年3月，价格上涨速度很快，在2017年2月底成交过一套38平米的小户型均价接近15万元 。从15万元到目前13万元，整体降幅约为13%。

此后，在降价的大潮里，荣丰2008也未能幸免。但为什么其二三十平方米小户型，能卖到如此高的价格?经纪人给出的答案是：户型虽小，但是总价低啊。如今在二环边上，不可能找到300多万元的房子。而荣丰2008因为户型小，总价得以控制，“更何况还是北京小学分校的学区房”。

对于“神盘”近期房价走势，当地经纪人认为，9月的公积金政策确实打击了五六月份以来的市场回暖，但是价格还没有很明显的下跌，“未来难以预估，但可以肯定的是小环境总要跟着大势走。”

坐标：西三环海淀翠微路

涨跌交替，一年多降幅11%

翠微路二手房均价接近9万元，与2016年底价格水平相当。

在海淀西三环的翠微路上分布着翠微东里、翠微北里、翠微中里、翠微南里等小区，这些小区多建于上世纪八九十年代。有六七层的板楼，也有超过10层的塔楼，区域内的翠微小学是海淀的知名小学。值得一提的是，因为地处公主坟商圈，这里配套成熟，包括翠微大厦购物中心、城乡购物中心等。

据当地我家我家经纪人介绍，目前区域均价在9万元/平方米左右，单价大致在8.5万-10万元之间。具体价格与房源的先天条件及业主是否急于出手关系很大。“但与去年高点时相比，降幅也达到1万多元。”据其介绍，翠微路多个小区目前的二手房价格与今年年初相比变化不大。“因为在五六月份的时候，看房的人开始多起来，房价也曾经略有上涨，但是9月遇到公积金新政出台后，价格又有回落，不过幅度不大。

记者以购房者身份咨询时，链家经纪人推荐了一套单价8.4万元/平方米的房源。这是这一片区性价比较高的房源，单价相对较低。据这位经纪人介绍，“与年初相比，整体估算区域内单价下降了几千元。”如果从去年高点时的10万元到目前的9万元来计算，降幅达到11%。

记者查询链家网上的成交记录发现，近一年翠微路的二手房成交均价大体接近9万元/平方米，比去年3月份时10万元/平方米均价有所下降。与2016年11月、12月的价格水平相当，在2016年12月,一套85平方米三居室的成交均价为9.3万元，同期也有一套96平米三居成交均价为8.3万元。 <12> 房地产行业市场需求与发展前景如何?怎样做价值投资？

专家免费咨询答疑