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　　珠海房产之窗讯 为方便日后物业维修和资金管理归集，珠海市住规建局针对过去“一事一筹”的方式进行革新，继今年3月颁布出台《珠海经济特区物业管理条例》后，近日，市住规建局起草了《珠海市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，目前，该《办法》已正式公开征求意见，并举行听证会。据悉，目前新建楼盘的物业专项维修资金归集率已基本实现100%。未来，若漏缴首期物业专项维修资金等行为，不仅存在被拒绝销售房屋、交付房屋等，这类违规行为还会纳入公共信用信息系统。

　　缴纳标准： 　　楼梯房70元/平方，电梯房90元/平方 　　《办法》规定，一个物业管理区域内有两个以上业主的，业主应当缴存物业专项维修资金。物业管理区域内有两个以上业主，且部分物业属于已售公有住房的业主和售房单位应当依法缴存物业专项维修资金。已售公有住房维修资金缴存办法由相关政府部门另行制定。业主缴存的物业专项维修资金属于业主所有。 　　业主应当按照其拥有物业的建筑面积缴存物业专项维修资金。首期物业专项维修金缴存标准包括：未配置电梯的住宅物业每平方米70元；配置电梯的住宅物业每平方米90元；非住宅物业每平方米100元。 　　新建物业项目的首期物业专项维修资金由建设单位按照上述标准一次性代为缴存，建设单位在销售时按照上述标准向业主收取。没有出售或者由建设单位保留自用的物业单位，由建设单位缴存。 　　期房： 　　未缴纳物业资金的不能取得预售证 　　针对漏缴首期物业专项维修资金的行为，该《办法》做出了细致的规定。属于预售物业的，建设单位应当在申请办理商品房预售许可证之前，按照上述标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户监管银行。属于现房销售的，建设单位应当在申请办理房屋竣工验收备案之前按照本办法第七条规定的标准，根据该新建物业的建筑物总面积，将物业专项维修资金存入专户监管银行。 　　建设单位凭市物业主管部门出具的《珠海市物业专项维修资金交存凭证》相应联办理商品房预售许可、竣工验收备案、确权等手续。 　　建设单位交存物业专项维修资金后，凭专户监管银行出具的《物业专项维修资金对账折》向业主收取相应数额的物业专项维修资金。业主应当按上述标准向建设单位支付物业专项维修资金。业主未按照规定交存首期物业专项维修资金的，建设单位有权拒绝将房屋交付给业主。 　　《办法》施行前尚未缴存首期物业专项维修资金的物业项目，业主应当自《办法》颁布之日起按照上述标准向物业专项维修资金专户监管银行交存首期物业专项维修资金。一个物业管理区域，宜采用同一种方式交存首期物业专项维修资金。采用分期交存的，未配置电梯的住宅按照每平米每月0.3元、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每平方米每月0.4元的标准补交首期物业专项维修资金。 　　低于资金30%需要续筹 　　在物业专项维修资金续筹，业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金交存额的百分之三十时，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构组织续筹物业专项维修资金，业主续筹后的物业专项维修资金不低于首期归集的物业专项维修资金金额。 　　另外，小区业主关心的物业专项维修资金收益问题也有解答。物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的存储利息；除业主大会另有决定外利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益；物业共用设施设备报废后回收的余值等收益都应当转入物业专项维修资金结存。 　　一旦物业有转移变更时，《办法》规定，市不动产登记机构应当协助市物业主管部门，提供物业分栋、分户数据等登记信息。物业所有权转让时，该物业结余的物业专项维修资金随物业所有权同时转让。不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主交纳物业专项维修资金的情况，业主未依法交纳物业专项维修资金，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。 　　物业灭失的，业主分户账中结余的物业专项维修资金返还业主，并办理账户注销手续。 　　并非所有公共支出 　　都能使用物业维修资金 　　虽然《办法》明确指出，物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，但也有例外情况。例如依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，这几类费用不得从物业专项维修资金中列支。 　　同时，物业专项维修资金按比例分摊。《办法》规定，物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊———用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；用于物业管理区域内单幢或多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊；用于物业管理区域内某单元物业共用部位、共用设施设备的，由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。 　　另外，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同所有的车位、车库除外。 　　业主分户账物业专项维修资金余额不足以支付分摊费用的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存物业专项维修资金的，应当由该业主补交首期物业专项维修资金。属于未出售物业的，建设单位应当按未出售物业建筑面积分摊费用。 　　违规信息纳入公共信用信息系统 　　值得注意的是，《办法》规定，专户监管银行应当通过转账结算物业专项维修资金，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的物业专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的评估、监理等单位账户中。 　　《办法》规定，使用申请人在申请物业专项维修资金使用过程中，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的物业专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。备案部门应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。 　　一旦物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构及其他人存在违规行为的，由物业主管部门将其违规信息依法纳入公共信用信息系统。 　　部分更新改造可采取一次性表决 　　《办法》规定，符合“同一物业管理区域内全体业主受益”或“单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下”的，维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构分批使用物业专项维修资金。 　　属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。