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　　珠海房产之窗讯 昨天，珠海市住规建局就《珠海市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《管理办法》）举行听证会。我市物业专项维修资金的使用将发生重大变革，单项维修不超出5万元的拟引入一次性表决机制，最快可以1-2日到账，维修资金在中小维修方面的使用效率将会大大提高。此外规定，今后未交存专项维修资金的房屋，不动产登记中心将不予办理过户或抵押登记。

　　 　　提效： 　　 　　单项维修不超出5万元可一次性表决使用 　　 　　《管理办法》规定，单项维修和更新、改造项目费用在5万元以下可以采取一次性表决的方式。 　　 　　实际上，2015年珠海市住规建局曾经发布《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》，珠海于当年2月15日起收取物业专项维修资金。规定需要使用物业专项维修资金的，应当经该物业管理区域建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由该物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊相应费用。 　　 　　此后，珠海市各小区按照“一事一筹”的方式解决共有物业维修需求。现实中，小区动用专项维修资金往往需要召开业主大会表决，而业主大会召开难也决定了专项维修资金的使用难。小到更换门闸或者修补瓷砖，大到电梯“直落”故障等，都需要拟定维修方案、由业主大会或者相关业主对维修方案进行表决2/3业主通过后公示、申请备案、主管部门二次核查、申请核拨，最后维修资金才能划拨到位。 　　 　　“以前使用维修资金需要召开业主大会2/3业主同意才行，难就难在这里，特别是有的大小区业主多，人员召集不起来，久拖不决是常事。今后采取一次性表决方式，小额维修资金可以说即时到账。” 　　 　　昨日，住规建局相关负责人表示，该《管理办法》确保在应急情况下，物业专项维修资金使用划拨更加便捷安全，既保证了应急情况下，维修资金能够及时到位，也保证了维修资金的使用安全和业主们的利益。 　　 　　未交存物业专项维修资金房屋： 　　 　　不予办理过户或抵押登记 　　 　　记者看到，该《管理办法》明确，业主未交存物业专项维修资金，不动产登记中心不予办理该物业的过户登记和抵押登记。 　　 　　《管理办法》规定，市不动产登记机构应当协助市物业主管部门，提供物业分栋、分户数据等登记信息。 　　 　　物业所有权转让时，该物业结余的物业专项维修资金随物业所有权同时转让。业主申请办理物业的过户登记或者抵押登记时，市不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主交存物业专项维修资金的情况，业主未依法交存物业专项维修资金，市不动产登记机构不予办理该物业的过户登记和抵押登记手续。 　　 　　对此，市住规建局表示，2015年2月15日起珠海开始收取物业专项维修资金。从目前情况看，虽然2015年2月15日以后新销售楼盘物业专项维修资金交存率达到了百分之百，但老旧楼盘交存情况非常不理想。此项规定也将使业主交存物业专项维修资金变为“强制性动作”。 　　 　　交存方式： 　　 　　一次性或者分期存入 　　 　　该《管理办法》明确，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。业主应当按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。老旧楼盘物业专项维修资金的补交，业主可以选择采取一次性或者分期两种方式。 　　 　　一次性物业专项维修资金的交存标准为：未配置电梯的住宅物业交存标准为70元/平方米；配置电梯的住宅物业交存标准为90元/平方米；非住宅物业交存标准为100元/平方米。 　　 　　此外，此《管理办法》明确规定物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分物业专项维修资金，专项用于车库、地下室共用部位及共用设施设备的维修和更新、改造。 　　 　　也就是说，今后小区业主除了交存住宅物业这一部分的专项维修资金，如果买了车位，需要另外交付车库专项物业维修资金。按照非住宅物业交存标准，应为100元/平方米。 　　 　　代表看法 　　 　　市民代表： 　　 　　收费标准比较高 　　 　　华南名宇 蔡建设：个人认为费用偏高。按照100平方米带电梯房屋计算，业主一次性需要交9000元，这是很大一笔数。要考虑工薪阶层还有低保户和困难户的承受力。 　　 　　岭南世家 马永明：珠海属于三线城市，但是消费达到一线城市标准。是不是应该在价格上考虑一下低收入人群、工薪阶层承受能力。 　　 　　物管代表： 　　 　　老旧小区资金补交执行难 　　 　　珠海市住宅物业管理有限公司 顾家福：珠海新建楼盘的维修资金交存体系已经建立起来了，但是老旧小区房屋专项维修资金补交这一块是最难执行的，希望另外制定一个有针对性可操作的流程或者办法。此外维修资金的使用情况应该每年公布一次或者两次，这样会比较透明。 　　 　　有关部门代表： 　　 　　参照周边城市收费标准不算高 　　 　　珠海市政协委员 周赛群：因为维修资金的缺乏，造成珠海很多小区的维修滞后，对业主的财产没有保障。 　　 　　维修资金补交的解决靠的是强制规定。相当多的市民在自己的套内面积之内装修都舍得花钱，但是共有的部分你让他去分摊费用，积极性不高。 　　 　　目前设定的标准，参照了周边的城市，例如广州为100-105元/平方米。珠海可以说是在参照珠三角的基础上适当地下调了一点，这个标准不算高。 　　 　　我们期待要给业主普及公共意识的理念，不管怎样，大家共同的财产也一定是大家共同承担责任和义务。 　　 　　珠海市住规建局房产科 林泓铠：目前的标准是在做成本测算的时候核查了周边的收费情况，以及现在的物价指数所做出来的价格。 　　 　　我们既要考虑到业主的承受能力，但是也要考虑到实际的使用功能，标准太低满足不了物业维修需求。 　　 　　名词解释 　　 　　何谓物业专项维修资金？ 　　 　　物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 　　 　　何谓物业共用部位？ 　　 　　物业共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 　　 　　何谓共用设施设备？ 　　 　　是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。