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　　珠海房产之窗讯 近期，广东首个以香山文化为主题的田园综合体项目即将落户南朗镇。作为该项目的主要运营方，中山产城创投园区梦工场（以下简称“产城创投”）在几天前已经先行前往江浙一带做实地调研。据不完全统计，最近一年向这家企业咨询中山“三旧”改造事宜的外地投资商将近百个。 　　 　　火热的投资背后，是蓬勃的需求。步入4月，全市已有超过一半的镇区公布了2018年的“三旧”改造计划，连片改造成为许多镇区的关键词，超千亩的项目众多。 　　 　　在专家看来，从零星化的单个项目改造到动辄近千亩的连片式改造，中山此轮旧改热潮不仅是对各个片区定位的重新规划与布局，更是为深度融入粤港澳大湾区而进行的“产、城、人、文”全面升级。 　　 　　从单个项目改造到片区化改造 　　 　　最近，石岐青溪路沿江片区备受投资者关注。 　　 　　大信置业与金马科技共同推出的新商圈，令这个片区的商业价值大幅提升。五大开发商在半个月前与石岐区签署的“三旧”改造合作框架协议，令整个区域的发展前景更加可期。 　　 　　“三旧”改造对于石岐区而言，并不陌生。作为中山曾经的政治、经济、文化和商业中心，石岐区本身具备非常丰富的“三旧”资源。对于这个土地面积只占全市1.2%的片区来说，要持续保持较强的发展后劲，就必须不断提高土地产出率。 　　 　　早在2009年初，石岐区就提出建设“三旧”综合改造试验区的现代服务业发展规划。近年来其重点发展的完美金鹰广场和万科金域蓝湾花园，还纳入了省、市“三旧”改造重点项目。 　　 　　近期，石岐区公布了未来的“三旧”改造计划，将重点放在连线改造和连片改造，而不是以前的单个项目改造。据悉，其连线改造代表区域为青溪路沿江片区，从康华桥底至兴中广场约3.5公里的沿江线上分布了12个项目，占地面积约660亩。连片改造区域则主要集中在员峰片区、南下片区。 　　 　　“三旧”改造重点聚焦某个片区而非单个项目，这种旧改趋势并不仅仅出现在石岐区。春节过后中山多个镇区陆续公布了2018年的“三旧”改造计划，连片改造成为许多镇区的关键词，其中超千亩的项目众多。 　　 　　以中山北部副中心小榄镇为例。该镇去年共完成“三旧”改造项目12个，面积约400亩。但早从去年开始，小榄就开始尝试通过连片整理整合轻轨产业园、小榄车站等10块总面积超千亩的产业地块，引进总部经济等大型项目。 　　 　　据悉，小榄镇2018年度拟启动的“三旧”改造项目达到57个，改造用地总面积达3049亩。跟往年相比，小榄“三旧”改造项目总量不仅大幅增加，属于连片用地改造的项目也达到了6个，包括九州光电博览城、小榄车站等原地标建筑。 　　 　　在许多工业重镇，片区化的“三旧”改造趋势也十分明显。 　　 　　与小榄同属西北组团，工业发展较早的横栏镇目前存在着大批低矮厂房，占用了较多土地但土地产出较低。如，茂辉工业片区的A区厂房大多数是2002年起建设，现今已比较破旧，基础设施配套滞后。 　　 　　目前，横栏镇已经初步规划的连片改造区达到1200多亩。横栏镇将以“三旧”改造破解土地瓶颈，对三沙、裕祥等工业地块进行重新规划，从而加快提高土地附加值。 　　 　　“产、城、人、文”全面升级 　　 　　从零星化的单个项目改造到动辄近千亩的连片式改造，中山当前掀起的新一轮旧改热潮背后，是各个片区定位的重新规划与布局。 　　 　　记者从市规划局获悉，早在今年1月，中山就出台了“三旧”改造专项规划修编方案，对各个片区的城市更新方向进行分类。其中，隶属中心城区的火炬开发区、主城区、港口镇、小榄镇、三乡镇都属于综合服务型；古镇镇、坦洲镇、沙溪镇、三角镇及大涌镇、横栏镇、东升镇、东凤镇、南头镇、板芙镇等属于特色工业型；南朗镇及黄圃镇均属于历史文化型，而阜沙镇、民众镇和神湾镇则属于生态休闲型。 　　 　　产城创投创始人陈迩曾经参与过中山知名“三旧”改造项目——红博城的开发与运营，对于中山的“三旧”改造历史有着深刻的认识。在他看来，在国家新型城镇化发展的大背景下，中山的城市更新已经跳出以往单一地块和单一项目发展，呈现规模化、片区化、用地性质多样化的特点。“这种变化尤其体现在地方产业与文化协同发展，通过对各个片区的功能新划分，达到“产、城、人、文”高度融合的更高层次的城市更新模式。”陈迩评价道。 　　 　　陈迩所提及的“产、城、人、文”全方位升级，也在许多镇区的“三旧”改造方案中得到体现，最明显的当数沙溪。 　　 　　不久前，一份长达41页、数万字的城市更新征求意见稿在沙溪政府网站上发布。在这份征求意见稿中，沙溪镇明确地指出了目前城市发展面临的困境与亟待补齐的短板：改革开放以来，沙溪建设用地快速扩张，目前全镇建设强度已经高达46%，远远超过30%的国际警戒线标准。2016年沙溪地均GDP为2.08亿元/平方公里，位列全市第九，跟第一名的石岐差距较大；地均税收为0.22亿元/平方公里，排全市第14名，处于中下游位置。 　　 　　此外，沙溪的集体建设用地占全镇建设用地约44%，集体建设用地权能有限，承租土地使用和经营权年限不超过20年，使得社会资本进行高强度投入的积极性不高。大量土地由村集体开发建设为厂房和锌铁硼出租，用地破碎孤立，交通、停车、排污配套不足，物业随着时间推移不断老化，消防、安全和环境隐患不断加大。 　　 　　征求意见稿提出，当前沙溪规划的时尚小镇划定的范围基本都是建成区和非建设用地，用地资源的瓶颈也决定了沙溪难以直接整备出集中连片的净地供大规模的投资建设，因此需要通过城市更新，在空间和属性上实现土地的化零为整，一方面实现城镇优质环境供给，用发展环境的优化和地租成本的上涨倒逼低效产能推出；另一方面留足产业发展空间，导入新兴产业资源，以新项目集聚新业态、以新空间招引新人才，实现“产、城、人、文”深度融合发展。 　　 　　大湾区时代“三旧”改造迎来新机遇 　　 　　事实上，在中山的“三旧”改造历史中，也曾经有一些镇区提出过推行连片改造，但当时市场反应十分冷淡，最终无法推行下去。与之形成鲜明对比，近期多个镇区的连片改造项目引发了资本的浓厚兴趣。 　　 　　在半个月前召开的石岐区2018年招商引资工作会议上，与石岐区签署“三旧”改造合作框架协议的企业，全是有丰富旧改经验的开发商，包括广州绿地房地产开发有限公司、广州富力地产股份有限公司、佳兆业集团深圳城市更新集团（以下简称“佳兆业集团”）、中山市华发生态园房地产开发有限公司以及越秀地产珠三角区域公司。 　　 　　其中，广州绿地房地产开发有限公司、广州富力地产股份有限公司均是首次在中山亮相，而佳兆业集团之前已经在中山多个镇区拿地。去年12月，佳兆业集团还与沙溪镇签订了战略合作框架协议，双方未来将重点加快推进沙溪的“三旧”改造。 　　 　　另外，早前小榄镇启动历史上第一次大规模的产业地产招商推介会，推出小榄车站用地、顺昌广场用地等10个地块，也吸引了恒大、碧桂园、雅居乐、保利等知名房地产企业，以及深圳贸促委、深圳国际商会、深圳外商投资企业协会等机构参加洽谈。 　　 　　为何这些资本会如此青睐中山的“三旧”改造？佳兆业集团相关负责人表示，随着粤港澳大湾区发展战略的推进以及深中通道、深茂高铁的加速建设，中山作为大湾区几何中心和价值洼地，未来将承载深圳、广州乃至国内国际的资本、人才及高端劳动力的外溢，发展潜力和上升空间巨大，这也是促成佳兆业集团进军中山并“联姻”沙溪等镇区的关键因素。 　　 　　陈迩认为，基于旧址物业产权的复杂性，以及拆迁谈判的长期性，对于一般的房地产开发企业而言，参与“三旧”改造并非易事。虽然城市更新利润很大，但前期开发成本也巨大，一座城市的发展只有达到了一定的阶段，才能吸引产业巨头参与连片改造。最近一年，中山区位价值大幅提升，未来具有强大的后发力，辐射粤港澳大湾区周边各大城市的中心地位的优势无可复制，因此成为许多企业抢滩的必争之地。 　　 　　“此外，中山的土地资源日益稀缺，未开发的土地有限，无法满足大规模连片化建设的需求，所以越来越多的房地产企业与大型投资集团把目光、资本投向旧改项目中。借助新兴园区、特色小镇、产业地产等形式，可以实现‘高质量、高定位、高层次’的旧改目标，进行多维业态趋势的改造，协同城市产业共赢发展。”陈迩展望道。