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为进一步规范珠海市商品房预售资金的监督管理，规范商品房预售款的收取使用行为，维护预售商品房当事人的合法权益，珠海市住规建局近日发布《珠海市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》（下称“意见稿”），公开征求意见。

房企不得直接收取预售款

商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在不动产首次登记前出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

意见稿明确，房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应当在监管银行设立商品房预售款专用账户，并与建设行政等主管部门、监管银行等管理部门签订商品房预售资金监管协议。遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则。

其中，房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议时，应当提供包括施工合同及建筑材料、设备购销合同、监管项目工程预算清册、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划等资料。一旦这些资料发生变更，房地产开发企业应当自变更之日起15个工作日内向监管部门提供变更后的相关资料。

征求意见稿再度明确，在商品房预售交易过程中，房地产开发企业不得直接收取预购人的商品房预售款，而应由预购人按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售资金专用账户。

在商品房预售后，各银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。

同时，房地产开发企业在办理预告登记备案、确权备案等手续时，应向不动产登记中心提供监管银行出具的含有购房人、栋号等相关信息的商品房预售资金，包括定金、首付款、银行发入的按揭贷款等全部房款等，全部存入监管账户的凭证。

征求意见稿还明确，各银行必须严格按照建设行政主管部门核准的内容、金额拨付商品房预售款专用账户内的资金，不得支付现金。各银行未经建设行政主管部门核准，不得擅自划扣商品房预售款专用账户资金。

征求意见稿明确将预售资金拨付分为三个阶段：

（一）第一阶段：商品房屋预售资金监管账户内金额原则上按10%预留，90%拨付。所有拨付款项应根据施工合同（加盖地税局印章）用于支付商品房屋项目工程进度款、购买商品房屋项目建设所需的建筑材料、设施设备及法定税费（除法定税费外同时提供同额度的由税务部门出具的发票），不得挪作他用。监管银行应当依据主管部门的同意拨付证明和传输的电子信息，将资金拨付给与房地产开发企业签约的指定合同当事人或者相关单位。

（二）第二阶段：按照工程进度与销售情况，进行第二阶段申请拨付（无装修房的预留额度为3500元/每平方米乘以当次预售许可栋数的建筑总面积（下同），带装修房的预留额度为5000元/每平方米乘以总面积），超出部分可依申请拨付。

（三）第三阶段：根据商品房预售许可范围内建设工程进度可实行分步解除监管：（1）完成封顶，留存封顶预留额度（无装修房的封顶预留额度为2500元/每平方米乘以总面积，带装修房的封顶预留额度为4000元/每平方米乘以总面积），其余金额给予解除；（2）完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》手续后，留存竣工备案预留额度（竣工备案预留额度为1000元/每平方米乘以总面积），其余金额给予解除；（3）房地产开发企业完成不动产首次登记（办理《商品房地产产权属证明书》手续）后，解除对监管账户的监管。

房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，房地产开发企业可以向建设行政主管部门提交退房退款申请书并提供相关证明材料，申请解除该部分退款的监管。建设行政主管部门在5个工作日内进行核实，经核实情况属实的，通知监管银行解除对该部分房款的监管。

一旦出现房地产开发企业不按规定缴存、使用预售款的，建设主管部门可暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。

监管银行违规支付商品房预售款的，除承担相应法律责任外，不得再从事商品房预售款监管事宜，或暂停其预售商品房预售资金的监管业务。