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楼市“小阳春”或降温? 共有产权房弃购率98.5% 这背后有什么原因呢

近年来，限竞房、共有产权房逐渐成为北京(楼盘)楼市供应的主力军，市场出现新变化。而在新政的来临之下，北京楼市“小阳春”开始出现降温。发源于北京的众多房企近年来也逐渐走向落寞，包括首开、首创、北辰、金融街(000402)、华远、万通、当代置业等企业日渐滑出主流房企，这背后有何原因呢?

什么是共有产权房

所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

"共有产权房"，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府"赎回"产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。

2012年1月，上海降低共有产权房的准入门槛，月收入达5000元的也可以申请。2013年10月，上海共有产权保障房开始摇号选房，共筹集约3万套房源。

2017年7月，北京拟推"共有产权住房"，新北京人分配不少于30%。9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。

共有产权房弃购率98.5%

每日经济新闻记者近期在北京一共有产权房项目遇尴尬场景：售价26000元/平方米，比周围楼盘便宜30%，共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%……

北京的共有产权房价格通常比周围的限竞房项目要便宜30%，曾经一房难求，如今却异常惨淡，“价格低、需求高”的基本经济学原理在北京共有产权房市场似乎失效了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“虽然共有产权房价格比较便宜，但是从产权份额角度计算，其实是差不多的。换而言之，这是以放弃部分产权比例为代价的。”

严跃进表示，不排除近期北京住房供应规模大，这个时候其实很多购房者做了两套方案，或在认购到了部分优质商品住房后，会放弃此类共有产权住房。

楼市“小阳春”或降温

国管公积金买房迎来新变化。中央国家机关住房资金管理中心12日出台新政，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元。贷款期限不得超过25年。专家分析，此次政策调整释放出公积金贷款收紧的信号，对于最近的楼市“小阳春”来说会有一定的打击。

中原地产首席分析师张大伟在接受中新网记者采访时表示，因为之前市场已经炒作收紧，对市场直接影响不大，但从心理层面肯定会影响小阳春持续。对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的心理影响。

中原地产数据显示，截至4月11日，北京二手房4月网签住宅4850套，3月网签16051套，均处于调控后的高位，未来几天最后的末班车，预计网签还将有所高位运行。

张大伟认为，在国管公积金收紧，包括青龙湖等区域供应井喷下，北京楼市刚起来的“小阳春”，很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响，市场很可能比3-4月有所下行。

京派房企正在走向没落

在3月份的房企年报季，京派房企的表现不甚乐观。

2018年，首创置业归属于母公司股东的净利润为19.23亿元，同比下滑8.98%。2018年，金融街实现营业收入221.13亿元，比上年同期255.19亿元减少13.35%。分行业来看，金融街房产开发业务实现营业收入195.9亿元，同比下降15.72%……这些企业仅仅是京派房企业绩惨淡的一个缩影，不进则退成了其发展的关键词。

在各个房企追求规模，狂飙突进的几年间，北京房企更趋向于保守，固守北京大本营，相比于其他快速发展的头部房企来说，京派房企的拓展力度远远不够。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受华夏时报记者采访时表示，京派企业的发展相对来说，有些固步自封，胆子太小，拓展能力不足。他们在拿地方面过于保守，布局围绕一二线城市展开，错过了前两年三四线城市的发展机会。土地作为房地产企业最重要的生产资料，拿地策略很大程度上制约了他们的发展。

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