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3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！

万科在年报里说：

报告期内，项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：

本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润6.7亿元，影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。

通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有12个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。

这12个城市中只有宁波、大连是二线城市，其他都是三线城市或者四线城市。

这些城市要么是人口增长缓慢（比如南充、镇江），要么是经济处于调整期（比如东北的三个城市），要么是楼市库存量大（比如宁波、南通），要么是前期涨幅太大仍然在调整之中（比如温州），要么位于胡焕庸线以西（乌鲁木齐）。

但如果你认真阅读年报，就会发现不是所有位于上述城市的项目，都计提了跌价准备，比如另外几个大连的项目就没有计提。所以，还有项目自身的问题。

上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图，可见距离大连中心城区比较远，超过了50公里。

但也有很多楼盘位置并不偏，甚至位置还很好，比如烟台的“海云台”（图中红圈的位置）：

宁波的“万科城”位置也不算很差：

南通的“金域蓝湾”位置也不算差：

对于楼市调控，万科在年报中这样评价：

当2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。

一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。

2016年，万科实现了业务收入2400亿元（见下图），归属于上市公司股东的净利润210.2亿元（增长16%），每股收益1.9元，每股净资产10.28元，市场占有率3.1%；全年交付住宅21.4万套，创下历史记录。年末，万科持有的现金达到了870亿元。

万科同时推出年度分配预案，拟每10股派7.9元（含税）现金。以此分红额计算，宝能和恒大税前各将分得22.15亿、12.27亿元。

值得注意的是年报中的这一段话：

截至2016年底，公司合并报表范围内有2,279.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2,782.3亿元，较2015年年底增长29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算，为本集团未来业绩奠定坚实基础。

也就是说，万科“隐瞒”了超过一年的业务收入和利润，想抢回“地产老大”的头衔轻而易举，就看愿不愿意了。当然，这是会计制度和结算周期造成的。

对于楼市形势的判断，万科是这样说的：

短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。

长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。

万科在2017年的策略是：

2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服务商”的战略定位，推动2017年各项重点工作的展开。

在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。

知道为什么万科对调控“表示欣慰”了吧，它正怀揣着870亿现金，等着那些2016年疯狂拿地的“愣头青”们资金链出问题，到时候万科就可以“我为刀俎，人为鱼肉”，大举抄底买便宜货了！

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